Совершенствование системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве. Часть 3

Страница 1 2 3

---

Глава 3. Направления совершенствования системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве

3.1. Модели возможного финансирования капитального ремонта многоквартирных домов

В современном мегаполисе важно сформировать устойчивую организационную и финансовую систему, которая позволит выполнять ремонт МКД в любой момент по решению собственников помещений с возможностью привлечения кредитных ресурсов и финансовой помощи государства, а также провести необходимый ремонт для обеспечения безопасности, в случае если собственники помещений не приняли решения о капитальном ремонте вовремя.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, на сегодняшний день существуют две модели финансирования капитального ремонта МКД:

1. Взаимное финансирование капитального ремонта (прил. 13);
2. Создание в многоквартирном доме фонда ремонта дома (прил. 14).

Модель «Взаимное финансирование капитального ремонта» предполагает перечисление взносов в виде обязательственных прав собственников помещений на счет регионального оператора. Региональный оператор создается субъектом РФ в форме фонда, для того, что вести учет средств, поступивших на счет, выступать техническим заказчиком работ по капремонту общего имущества в МКД. Собственники помещений будут заключать с региональным оператором договор о формировании фонда капремонта и об организации проведения капремонта, при этом договор будет являться обязательным условием. Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений МКД, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капремонта общего имущества в других МКД. В рамках данной модели предусмотрена возможность получать по решению общего собрания собственников целевой кредит на капремонт, гарантии по которому будут представлять орган государственной власти субъекта.

Модель «Создание в многоквартирном доме фонда ремонта дома» предполагает перечисление взносов в виде денежных средств на специальный счет, открытый в российской кредитной организации, размер собственных средств которой должен будет составлять не менее 20 млрд руб. (по приведенной на официальном сайте Банка России статистике за 2012 г. этим требованиям соответствуют только 30 банков). В качестве владельца специального счета смогут выступать ТСЖ, осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, а также региональный оператор. Данной моделью предусмотрено ведение отдельного специального счета для каждого дома.

Предполагается, что права на денежные средства, находящиеся на таком счете, будут принадлежать собственникам помещений и переходить вместе с правом собственности на помещение. Однако характер этих прав в законопроекте четко не определен. Не допускается возможность требовать выделения своей доли денежных средств. Единственным случаем, в котором законопроект предлагает распределять средства фонда капитального строительства между собственниками помещений, является изъятие земельного участка под многоквартирным домом для государственных и муниципальных нужд. При этом фонд капитального ремонта распределяется пропорционально уплаченным взносам. В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу фонд капитального ремонта предложено тратить на снос дома.

Совершенствование системы финансирования капитального ремонта МКД в городе Москве должно основываться на выявлении преимуществ вышеуказанных моделей с последующим формированием новой модели  соответствующей потребностям и современным условиям в столичном мегаполисе.

Преимуществом модели «Создание в многоквартирном доме фонда ремонта дома» являются ее качественные и количественные показатели в долгосрочной перспективе (прил. 15, 16)[1]. Однако, в рамках модели «Взаимное финансирование капитального ремонта» предусмотрена важная деталь — возможность получать по решению общего собрания собственников целевой кредит на капитальный ремонт МКД, гарантии по которому будет представлять орган исполнительной власти города Москвы.

Подводя итог вышесказанному, следует сделать вывод о том, что наиболее рациональным способом финансирования капитального ремонта многоквартирных домов является сочетание собственных средств собственников помещений и кредитов. При этом собственные средства собственников помещений должны некоторое время (желательно, от 2 до 5 лет) до получения кредита накапливаться в фонде ремонта дома для финансирования за счет них определенной доли стоимости (например, 10-20 %) комплексного капитального ремонта многоквартирного дома.

В случае если многоквартирный дом уже сейчас или в ближайшем будущем нуждается в капитальном ремонте, финансирование ремонта за счет накопления средств собственников помещений невозможно. В случае если ремонт предстоит в будущем, накопление средств собственников помещений длительное время экономически неэффективно. Государство не вправе обязывать собственников помещений к экономически неэффективной мере – длительному накоплению средств (обязанностью собственников помещений  должно быть только создание фонда ремонта дома установленного минимального размера). Но государство, в частности город Москва могут создать условия, при которых собственникам помещений в многоквартирном доме будут доступны кредиты. 

Также, международная практика показывает, что средства на капитальный ремонт многоквартирного дома разумно не накапливать, а брать в кредит. Причем, не собственникам помещений, а управляющим организациям и товариществами собственников жилья. Для уменьшения банковских рисков при таком кредитовании целесообразно создание на региональном уровне не фонда, в котором «будут аккумулироваться средства, перечисляемые собственниками помещений на капитальный ремонт», а гарантийного агентства, которое после оценки добросовестности и положительной репутации управляющих организаций и ТСЖ, а также обоснованности проекта капитального ремонта, показателей его энергоэффективности будет выдавать кредитным организациям гарантии по кредиту на цели капитального ремонта многоквартирного дома.

Таким образом, в столичном мегаполисе целесообразно использовать механизмы экономического стимулирования принятия и реализации решений о капитальном ремонте МКД, посредством использования собственных и кредитных средств, получаемых ТЖС, ЖК, ЖСК и управляющими компаниями с использованием механизмов поддержки Правительства города Москвы в виде бюджетных субсидий и поручительств специально созданных гарантийных агентств.

Для внедрения данной системы необходимо внести соответствующие изменения в законодательство Российской Федерации.

 

 

3.2. Предложения по совершенствованию законодательства для развития системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов

В декабре 2012 года вступил в силу Федеральный Закон N 271-ФЗ, который определил систему финансирования капитального ремонта. Важно то, что в составе платы за жилье и коммунальные услуги для собственников помещений в доме отдельно выделяется взнос за капитальный ремонт в качестве обязательного постоянного платежа. Собственникам предоставлена возможность выбрать один из следующих способов формирования этого фонда: перечислять взносы на капитальный ремонт на специальный счет либо региональному оператору.

В соответствии с действующим законодательством принятие решения о капитальном ремонте и реконструкции многоквартирного дома является компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Для эффективной реализации данной нормы рекомендуется дополнить законодательство следующими положениями:

• Об обязанности лица, управляющего многоквартирным домом (ТСЖ, управляющая организация) совместно с Государственнойжилищной инспекции города Москвы (Мосжилинспекция), проводить регулярные осмотры общего имущества, оценку его технического состояния, соответствия обязательным требованиям безопасности (включая соответствие требованиям по энергоэффективности) и подготавливать для собственников помещений информацию и предложения для принятия решения по проведению капитального ремонта, реконструкции дома (о состоянии дома, приоритетности и комплексности работ, стоимости, сроке проведения, по ожидаемым эффектам от проведения ремонта, способам финансирования, по возможным мерам бюджетной поддержки и т.д.);
• О сокращении количества голосов, необходимых для принятия решений о проведении и финансировании капитального ремонта до простого большинства;
• О введении административной ответственности лиц, управляющих многоквартирными домами, за неисполнение действий по информированию собственников помещений и организации принятие решений о проведения капитального ремонта;
• О компетенции Мосжилинспекции – в случае если собственники помещений в многоквартирном доме в установленный срок не приняли решения о проведении работ по капитальному ремонту общего имущества в соответствии с предписанием Мосжилинспекции об устранении несоответствия обязательным требованиям безопасности здания, Мосжилинспекция вправе применить меры административного воздействия к собственникам помещений и (или) лицу, управляющему домом, а при необходимости обратиться в суд для получения решения об использовании лицом, управляющим многоквартирным домом, средств фонда ремонта дома для финансирования работ, необходимых для устранения угрозы безопасности, и понуждения собственников помещений внести необходимые дополнительные средства для их оплаты.

Для обеспечения возможности применения мер привлечения к административной ответственности лиц, нарушающих жилищное законодательство в части проведения и финансирования капитального ремонта многоквартирных домов предлагается внести в Кодекс РФ об административных правонарушениях следующие дополнения:

1. Установить меры административной ответственности, применяемые к лицам, управляющим многоквартирными домами:

• за неисполнение действий по формированию фонда ремонта многоквартирного дома;
• за неисполнение обязанности при передаче управления домом другому лицу (при изменении способа управления или смене управляющей организации) перечислить средства фонда ремонта дома на банковский счет, открытый новым управляющим;

2. Установить меры административной ответственности, применяемые:

• к лицам, управляющим многоквартирными домами, при неисполнении обязанностей по проведению регулярных осмотров общего имущества в многоквартирном доме с целью оценки его технического состояния и соответствия обязательным требованиям безопасности и (или) информированию собственников помещений о состоянии общего имущества, и (или) разработке предложений по проведению капитального ремонта, реконструкции дома;
• к собственникам помещений в многоквартирном доме за непринятие решения о проведении и (или) финансировании работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, необходимых для устранения угрозы безопасности проживания в доме.

В настоящее время политика города Москвы нацелена на повышение уровня и качества жизни граждан, в связи с этим реализуется  Региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов на 2015-2044 гг. Данная программа достаточно хорошо составлена и подготовлена.

В рамках подпрограммы предусматривается софинансирование капитального ремонта собственниками в объеме 1,799 млрд. руб., но нет механизма для защиты средств собственников помещений.  В соответствие с предложенной моделью данные средства должны аккумулироваться на специальном банковском счете – счете фонда ремонта конкретного многоквартирного дома. В случае банкротства банка, в котором открыт счет, с целью защиты средств собственников, необходимо создать страхование, устанавливающее, что на средства фонда ремонта МКД (в размере минимального обязательного фонда ремонта) распространяются меры защиты в случае банкротства банка, подобные мерам по защите вкладов граждан.

В рамках данной программы нужно закрепить за Департаментом капитального ремонта города Москвы обязанность каждые полгода оценивать эффективность подпрограммы для повышения комфортности и безопасности жилищного фонда в результате реализации мероприятий подпрограммы по целевым показателям износа в соответствии с данными БТИ, а также доли многоквартирных домов и лифтов, требующих ремонта – по данным мониторинга Государственной жилищной инспекции.

Для привлечения кредитов коммерческих банков для финансирования капитального ремонта (реконструкции) многоквартирных домов необходимо обеспечить возможность получения поручительства по кредиту лицом, управляющим многоквартирным домом (товариществом собственников жилья или управляющей организацией), действующим на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также повысить надежность данного лица как заемщика по кредиту.

Для решения этих задач предлагается внести дополнения в Жилищный кодекс РФ и разработать федеральный закон о гарантийном агентстве.

Предлагается внести в Жилищный кодекс РФ дополнения и изменения, устанавливающие, что при любом способе управления многоквартирным домом:

• Принятие решения о привлечении кредита на капитальный ремонт (реконструкцию) многоквартирного дома и поручение лицу, управляющему многоквартирным домом, обратиться в кредитную организацию для получения кредита, возврат которого происходит за счет платежей собственников помещений на капитальный ремонт многоквартирного дома, аккумулируемых в фонде ремонта дома, является исключительной компетенцией общего собрания собственников помещений в данном доме;
• Решение о привлечении кредита на капитальный ремонт (реконструкцию) многоквартирного дома принимается большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
• Обязательства по внесению платы на капитальный ремонт многоквартирного дома для возврата кредита на капитальный ремонт многоквартирного дома, привлекаемого лицом, управляющим многоквартирным домом, на основании решения общего собрания собственников помещений, возникает у всех собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе и у тех, кто голосовал против данного решения на общем собрании или не принимал в нем участия.

Таким образом, необходимо внести поправки в законодательство в части возложения обязанностей на лиц, управляющих многоквартирным домом и Мосжилинспекцию, для стимулирования своевременного принятия решений о капитальном ремонте МКД. Необходимо создать структуру — Открытое акционерное общество «Страховое Агентство по капитальному ремонту многоквартирных домов в городе Москве», для защиты средств собственников МКД.

В настоящий момент в бюджете города Москвы недостаточно средств, для предоставления больших бюджетных субсидий для комплексного ремонта многоквартирных домов. Поэтому наиболее рациональным способом финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, уже сейчас является сочетание собственных средств собственников помещений и кредитов.

 

 

3.3. Рекомендации по развитию механизма кредитования капитального ремонта многоквартирных домов

 

Механизм финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных домов предполагает:

— создание специализированного финансового института для развития системы кредитования капитального ремонта МКД — гарантийного агентства для предоставления поручительств по кредитам ТСЖ и управляющим организациям.

— меры бюджетной поддержки, направленные на проведение капитального ремонта и энергоэффективной реконструкции многоквартирного жилищного фонда с привлечением кредитов.

Механизм  основан на создании в многоквартирном доме счета фонда ремонта дома. Важно сочетание собственных средств собственников помещений и кредитов. Для данного механизма характерно то, что средства фонда – деньги собственников конкретного многоквартирного дома (товарищества собственников жилья), принадлежащие им на праве раздельной (индивидуальной) собственности. Собственники на общем собрании имеют право увеличить размер фонда ремонта дома. Обязательная ежемесячная плата устанавливается только в пределах формирования фонда ремонта дома. Если техническое состояние здания угрожает безопасности жителей, то по решению Мосжилинспекции суд может принудить собственников МКД к проведению капитального ремонта.

Предлагаемый механизм устанавливает возможности привлечения заемных средств. При этом заемщиком кредита является ТСЖ или УК; обеспечением кредита  являются средства фонда ремонта дома, а также обязательства собственников по внесению платежей за капитальный ремонт; дополнительное обеспечение – поручительство Московского гарантийного агентства, созданного при поддержке Правительства города  Москвы. Для страхования взносов собственников многоквартирных домов от банкротства банка необходимо задействовать  государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Для обеспечения возможности получения лицом, управляющим многоквартирным домом (товариществом собственников жилья, управляющей организацией), поручительства для получения кредита на капитальный ремонт (реконструкцию) многоквартирного дома в соответствии с предлагаемой модель финансирования предлагается создать при участии Правительства Москвы — Московское гарантийное агентство.

Финансовыми требованиями Московского гарантийного агентства к заемщикам кредита для предоставления поручительства снижения рисков агентства могут быть следующие:

• суммарная задолженность собственников помещений перед ТСЖ (управляющей организацией) по обязательным взносам (платежам) не превышает 10 % от суммы среднемесячных счетов к оплате за последние 6 месяцев (или за последний год);
• сумма средств в фонде ремонта дома до обращения за кредитом и поручительством должна быть не менее 10 % от стоимости капитального ремонта (сверх того банк дополнительно может потребовать наличие в фонде ремонта «нерасходуемого остатка» в размере трех месячных платежей по кредиту);
• сумма, которую собственники помещений перечисляют в фонд ремонта дома, превышает ежемесячные платежи по кредиту не менее чем на 15% (это требование должно быть выполнено не позднее, чем по состоянию на месяц заключения кредитного договора).

Предлагаемые меры бюджетной поддержки заключаются в предоставлении субсидии банкам (для уменьшения процентной ставки по кредитам на капитальный ремонт в период запуска программы кредитования для повышения привлекательности и доступности кредитов для собственников жилья).

Бюджетная помощь (субсидии) товариществам собственников жилья и управляющим организациям предоставляется, исходя из следующих принципов:

• поддержка комплексных ремонтов для повышения энергоэффективности дома или реконструкции дома (комплексные ремонты, реконструкция дома требуют больших вложений, следовательно, субсидии будут содействовать привлечению кредитов);
• размер субсидии должен зависеть от достигаемого результата по повышению энергоэффективности.

Виды субсидий для ТСЖ и управляющих организаций:

Субсидия, стимулирующая собственников помещений в многоквартирных домах принимать решения о капитальном ремонте с привлечением кредитов (субсидии предоставляется ТСЖ и управляющим организациям, первыми обратившимся за кредитами на капитальный ремонт, по решению собственников жилья, при условии, что, стоимость ремонта составляет, например, не менее 1 тыс. рублей на 1 кв. м помещений в многоквартирном доме, а доля кредита в финансировании проекта ремонта – не менее, например, 50 %). Этот вид субсидии имеет очень большое значение на первом этапе – этапе запуска программ кредитования капитального ремонта, — для привлечения внимания собственников помещений к новым возможностям финансирования капитального ремонта Объем бюджетных средств  для предоставления данного вида субсидий ограничен, о чем собственники жилья должны быть широко оповещены. Размер данного вида субсидий может составлять, например, 10-15 % от стоимости капитального ремонта.

Субсидия, стимулирующая энергоэффективную реконструкцию многоквартирных домов (субсидия предоставляется только для проектов комплексного капитального ремонта (реконструкции) дома, размер которой зависит от достигаемого результата по повышению энергоэффективности (класса энергоэффективности) многоквартирного дома. Размер данного вида субсидии должен быть значимым для собственников жилья (чтобы создавать стимулы к энергоэффективной реконструкции домов), но не превышать долю финансирования ремонта самими собственниками за счет собственных и заемных средств (от 20 до 40 % в зависимости от достигаемого результата). Размер субсидии определяется по планируемым в проекте реконструкции результатам энергосбережения (расчетного изменения класса энергоэффективности здания). За достижение запланированного эффекта энергосбережения в результате реализации рекомендованных в отчете об энергоаудите работ и мероприятий несет ответственность энергоаудитор. Условием предоставления субсидии данного вида  является предоставление лицом, управляющим домом, отчетов о годовом потреблении энергии  в течение ряда лет после завершения проекта в уполномоченный государственный орган для создания информационной базы по энергоэффективной модернизации жилищного фонда.

Бюджетная субсидия ТСЖ или управляющей организации предоставляется при условии предоставления в Департамент капитального ремонта города Москвы в составе заявки на субсидию документов, подтверждающих, что ТСЖ или управляющая организация выбрали исполнителя работ по капитальному ремонту (реконструкции) здания не менее чем из трёх предложений. В качестве таких документов товариществом или управляющей организацией могут быть представлены копии предложений от организаций, претендовавших на выполнение работ, копии отчетов (протоколов) ТСЖ или управляющей организации об оценке предложений или запросе котировок, копия протокола заседания правления ТСЖ о выборе исполнителя или протокола заседания Совета дома об участии в выборе исполнителя.

Предоставление вышеперечисленных субсидий на капитальный ремонт многоквартирных домов следует осуществить в рамках Подпрограммы «Капитальный ремонт и модернизация жилищного фонда» (далее — Подпрограммы). На Подпрограмму возложены новые задачи: создание Московского гарантийного агентства, закрепление за Департаментом капитального ремонта города Москвы обязанности каждые полгода оценивать эффективность подпрограммы, выделение субсидий, содействующих привлечению кредитов. Ввиду масштабного расширения задач, которые необходимо реализовать, появляется необходимость в значительной мере увеличить объемы финансирование данной Подпрограммы. Поэтому целесообразно в данную Подпрограмму внести соответствующие изменения для создания условий внедрения новой системы финансирования капитального ремонта.

Таким образом, предлагаемая модель финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве предполагает, что основным источником финансирования комплексного капитального ремонта и энергоэффективной модернизации многоквартирных домов в городе Москве будут банковские кредиты, привлекаемые под поток средств, формируемых за счет платежей собственников на капитальный ремонт.

Основные направления совершенствования системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве:

• Возложить обязанность на ТСЖ, УО совместно с Мосжилинспекцией, проводить регулярные осмотры общего имущества, оценку его технического состояния и подготавливать для собственников информацию и предложения для принятия решения по проведению капитального ремонта. Мосжилинспекция вправе применить меры административного воздействия к собственникам помещений и (или) лицу, управляющему домом, а при необходимости обратиться в суд для получения решения об использовании лицом, управляющим многоквартирным домом, средств фонда ремонта дома для финансирования работ, необходимых для устранения угрозы безопасности.
• С целью защиты средств собственников (в случае банкротства банка) необходимо задействовать государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов» (АСВ).
• Необходимо закрепить за Департаментом капитального ремонта города Москвы обязанность оценивать эффективность подпрограммы каждые полгода для повышения комфортности и безопасности жилищного фонда.
• Предоставить бюджетную помощь ТСЖ и УО в виде субсидий для привлечения кредитов: а) субсидия, стимулирующая собственников помещений в МКД принимать решения о капитальном ремонте с привлечением кредитов (10-15% от стоимости капитального ремонта); б) субсидия, стимулирующая энергоэффективную реконструкцию многоквартирных домов (20-40% от стоимости капитального ремонта).

 

Заключение

 

На основании проведенных при написании выпускной квалификационной работы исследований, можно сделать следующие выводы.

Нами было исследовано понятие многоквартирного дома, под которым понимается сложный технический объект, требующий регулярного обслуживания, а также проведения текущего и капитального ремонта. Многоквартирный дом содержит общее имущество, принадлежащее жильцам на праве общей долевой собственности. Собственникам необходимо на общем собрании выбрать один из трех возможных способов управления: непосредственное управление собственниками МКД, создание ТСЖ, ЖК или иных специализированных потребительских кооперативов, либо выбрать управляющую организацию.  Для комфортного и безопасного проживания в МКД жильцам также необходимо на общем собрании принять решение о проведении капитального ремонта, то есть проведении работ по восстановлению или замене неисправных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений. Целью проведения капитального ремонта в городе Москве является устранение повреждений и деформаций, стимулирование создания ТСЖ, ЖС, ЖСК, выполнение обязательств города Москвы по капитальному ремонту многоквартирных домов. В зависимости от состояния МКД капитальный ремонт может быть комплексным или выборочным.

Проанализировав текущее состояние многоквартирных домов в городе Москве, становится понятно, что оно характеризуется, в сравнении с большинством регионов РФ, наиболее высоким уровнем благоустройства и менее высокой степенью износа. Однако, количество многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту, составляет около 50% от общей площади жилого фонда города Москвы. При этом 45,2% общей площади жилых строений находится в удовлетворительном состоянии, что говорит о высоком уровне износа многоквартирных домов. В связи с этим дальнейшая эксплуатация домов подлежащих капитальному ремонту по срокам эксплуатации, может привести к излишнему потреблению энергетических ресурсов. Система финансирования капитального ремонта МКД включает в себя: нормативно-правовое обеспечение, организационную поддержку, а также  прямые и косвенные экономические методы и инструменты. Проанализировав экономические методы, необходимо отметить, что, в основном, они используются в комплексе. Ярким примером являются городские целевые программы столичного мегаполиса. В настоящее время политика города Москвы нацелена на повышение уровня и качества жизни граждан, в связи с этим реализуется Региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов на 2015-2044 года.

Нами была проведена оценка хода реализации городских целевых программ в части капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве, вследствие чего сделан вывод о том, что затраты на капитальный ремонт финансировались и продолжают финансироваться за счет бюджета города. Это обусловлено, прежде всего, необходимостью обеспечения безопасности проживания в многоквартирных домах, что всегда представляло особую актуальность для столичного мегаполиса.

В ходе анализа нами были выявлены и обоснованы основные проблемы финансирования капитального ремонта МКД в городе Москве.

Ввиду того, что финансовые средства на капитальный ремонт поступают из единственного источника – бюджета города Москвы, возникает проблема недофинансирования работ по капитальному ремонту МКД, так как собственники помещений не принимают достаточного участия в системе финансирования. Жилищным кодексом Российской Федерации на собственника возложена обязанность по проведению капитального ремонта, но единовременные сборы средств на капитальный ремонт МКД для некоторых собственников являются значительной нагрузкой. На данный момент отсутствуют кредитные схемы финансирования капитального ремонта. Недостаточное распространение получила практика осуществления ресурсосберегающих мероприятий в многоквартирных домах.

Неудовлетворительное техническое состояние МКД и практически полное отсутствие энергосберегающих технологий при проведении капитального ремонта говорит о низком качестве эксплуатации МКД. Основная проблема заключается в том, что МКД потребляют достаточно большое количество ресурсов и при этом значительная часть из них теряется.

Это говорит о том, что возникла необходимость создания эффективной системы финансирования капитального ремонта в городе Москве, где капитальный ремонт МКД из проблемы станет обычной заботой.

Предлагаемый механизм финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве основан на создании в каждом многоквартирном доме счета фонда ремонта дома. Важно отметить, что  в данном механизме используется сочетание собственных средств собственников помещений и кредитов. Характерно для данной модели и то, что средства фонда – деньги собственников конкретного многоквартирного дома. Данный механизм устанавливает возможности привлечения заемных средств.

Нами было предложено выделить основные направления совершенствования системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве:

• Возложить обязанность на ТСЖ, УО совместно с Мосжилинспекцией, проводить регулярные осмотры общего имущества, оценку его технического состояния и подготавливать для собственников информацию и предложения для принятия решения по проведению капитального ремонта. Мосжилинспекция вправе применить меры административного воздействия к собственникам помещений и (или) лицу, управляющему домом, а при необходимости обратиться в суд для получения решения об использовании лицом, управляющим многоквартирным домом, средств фонда ремонта дома для финансирования работ, необходимых для устранения угрозы безопасности.
• Необходимо закрепить за Департаментом капитального ремонта города Москвы обязанность оценивать эффективность подпрограммы каждые полгода для повышения комфортности и безопасности жилищного фонда.
• Предоставить бюджетную помощь ТСЖ и УО в виде субсидий для привлечения кредитов: а) субсидия, стимулирующая собственников помещений в МКД принимать решения о капитальном ремонте с привлечением кредитов (10-15% от стоимости капитального ремонта); б) субсидия, стимулирующая энергоэффективную реконструкцию многоквартирных домов (20-40% от стоимости капитального ремонта).
• Необходимость закрепления за Департаментом капитального ремонта города Москвы обязанность оценивать эффективность Подпрограммы «Капитальный ремонт и модернизация жилищного фонда» каждые полгода для повышения комфортности и безопасности жилищного фонда.

Исходя из вышеизложенного, необходимо обеспечить внедрение представленной системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве с учетом внесения соответствующих изменений в нормативную правовую базу, как города Москвы, так и Российской Федерации в целом, а также создать благоприятные условия для развития механизма кредитования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве.

Реализация указанных направлений будет, на наш взгляд, способствовать созданию эффективной системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве.

 

 

 

Список источников и литературы

1. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016)
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
4. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)
5. Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
6. Постановление Правительства РФ от 14.12.2005 N 761 (ред. от 24.12.2014) «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»
7. Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ (ред. от 02.06.2016, с изм. от 03.07.2016) «О некоммерческих организациях»
8. Приказ Минстроя России от 19.09.2016 № 653/пр «Об утверждении Методических рекомендаций по реализации проектов и мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности при капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах»
9. Постановление Правительства РФ от 1.07.2016 года № 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»
10. Приказ Минстроя России от 27.06.2016 N 454/пр «Об утверждении методических рекомендаций по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт»
11. Приказ Минстроя России от 07.06.2016 N 403/пр «Об утверждении комплекса мер, направленных на информирование граждан об их правах и обязанностях в сфере жилищно-коммунального хозяйства на 2016 год»
12. Приказ Минстроя России от 06.06.2016 N 399/пр «Об утверждении Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов»
13.  Постановление Правительства РФ от 23.05.2016 года №454 «Об утверждении Положения о проведении конкурса по отбору российских кредитных организаций для открытия счетов региональным оператором»
14. Постановление Правительства РФ от 23.05.2016 г. № 453 «Об утверждении Правил размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»
15. Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы»
16. Приказ Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016 «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»
17. Приказ Минстроя России от 28.01.2016 N 41/пр «Об утверждении методических рекомендаций по созданию специализированных некоммерческих организаций, осуществляющих деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и обеспечению их деятельности»
18. Распоряжение Правительства РФ от 26.01.2016 N 80-р «Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года»
19. Приказ Минстроя России от 30.12.2015 N 965/пр «Об утверждении формы отчета специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и сроков его размещения»
20. Приказ Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор»
21. Приказ Минстроя России от 11.11.2015 N 803/пр «Об утверждении Перечня сведений, подлежащих размещению специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на своем официальном сайте»
22. Постановление Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521 (ред. от 29.09.2015) «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2016)
23. Приказ Минстроя России от 02.09.2014 N 520/пр (ред. от 26.06.2015) «О формах мониторинга и отчетности реализации субъектами Российской Федерации региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.08.2015)
24. Приказ Минстроя России от 04.08.2014 N 427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме»
25. Федеральный закон от 21.07.2014 N 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»
26. Письмо Минстроя России от 07.07.2014 N 12315-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (вместе с «Информацией по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов»)
27. Приказ Минстроя России от 07.02.2014 N 41/пр «Об утверждении методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах»
28. Решение Комиссии Таможенного союза от 18.10.2011 N 824 (ред. от 04.12.2012) «О принятии технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» (вместе с «ТР ТС 011/2011. Технический регламент Таможенного союза. Безопасность лифтов»)
29. Распоряжение Правительства РФ от 26.01.2016 N 80-р «Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года»
30. Приказ Минстроя России от 30.12.2015 N 965/пр «Об утверждении формы отчета специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и сроков его размещения»
31. Приказ Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор»
32. Приказ Минстроя России от 11.11.2015 N 803/пр «Об утверждении Перечня сведений, подлежащих размещению специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на своем официальном сайте»
33. Постановление Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521 (ред. от 29.09.2015) «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2016)
34. Приказ Минстроя России от 02.09.2014 N 520/пр (ред. от 26.06.2015) «О формах мониторинга и отчетности реализации субъектами Российской Федерации региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.08.2015)
35. Приказ Минстроя России от 04.08.2014 N 427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме»
36. Федеральный закон от 21.07.2014 N 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»
37. Письмо Минстроя России от 07.07.2014 N 12315-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (вместе с «Информацией по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов»)
38. Приказ Минстроя России от 07.02.2014 N 41/пр «Об утверждении методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах»
39. Решение Комиссии Таможенного союза от 18.10.2011 N 824 (ред. от 04.12.2012) «О принятии технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» (вместе с «ТР ТС 011/2011. Технический регламент Таможенного союза. Безопасность лифтов»)
40. Закон г. Москвы № 10 от 23.03.2016 «О мерах социальной поддержки по оплате взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в городе Москве»
41. Закон г. Москвы от 01.11.2006 N 54 (ред. от 25.02.2015) «О стандартах города Москвы, применяемых при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»
42. Закон г. Москвы от 07.04.2004 N 21 «О мониторинге технического состояния жилых домов на территории города Москвы»
43. Закон г. Москвы от 13.11.1996 N 30 (ред. от 01.04.2015) «Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда в городе Москве и контроле за их соблюдением»
44. Закон г. Москвы от 25.02.2015 № 6 «О внесении изменений в статью 3 Закона города Москвы от 1 ноября 2006 года № 54 «О стандартах города Москвы, применяемых при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»
45. Закон г. Москвы от 27.01.2010 N 2 (ред. от 14.12.2016) «Основы жилищной политики города Москвы»
46. Закон г. Москвы от 27.04.2016 № 17 «О внесении изменения в статью 9 Закона города Москвы от 3 ноября 2004 года N 70 «О мерах социальной поддержки отдельных категорий жителей города Москвы»
47. Постановление Правительства Москвы № 528 ПП от 26.08.2015 г. «Об утверждении Порядка исполнения обязательств города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах»
48. Постановление Правительства Москвы № 694-ПП от 27.10.2015 «Об утверждении Порядка представления Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы и владельцем специального счета сведений в Государственную жилищную инспекцию города Москвы и о внесении изменения в постановление Правительства Москвы от 26 июля 2011 г. № 336-ПП»
49. Постановление Правительства Москвы № 75-ПП от 25 февраля 2015 г. «О признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы»
50. Постановление Правительства Москвы от 05.04.2011 N 104-ПП (ред. от 26.12.2016) «О переименовании Департамента капитального ремонта жилищного фонда города Москвы и утверждении Положения о Департаменте капитального ремонта города Москвы»
51. Постановление Правительства Москвы от 05.04.2016 № 161-ПП «О порядке предоставления собственникам жилых помещений мер социальной поддержки по оплате взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в городе Москве»
52. Постановление Правительства Москвы от 06.06.2016 г. № 306-ПП «Об утверждении Порядка зачета средств в размере, равным стоимости ранее оказанных отдельных услуг и (или) выполненных отдельных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме»
53. Постановление Правительства Москвы от 06.09.2016 № 553-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 17 февраля 2015 г. № 65-ПП «Об утверждении Порядка разработки и утверждения краткосрочного плана реализации в 2015 и 2016 годах региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015-2044 годы»»
54. Постановление Правительства Москвы от 09.06.2016 N 321-ПП (ред. от 18.10.2016) «Об утверждении Порядка осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы и Порядка осуществления контроля за соответствием деятельности Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы установленным требованиям»
55. Постановление Правительства Москвы от 14.04.2015 N 207-ПП (ред. от 15.06.2016) «О порядке привлечения Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах» (вместе с «Положением о порядке привлечения Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории города Москвы»)
56. Постановление Правительства Москвы от 15.06.2016 № 331-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 14 апреля 2015 г. № 207-ПП «О порядке привлечения Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах»»
57. Постановление Правительства Москвы от 16.02.2016 N 49-ПП «Об утверждении Порядка предоставления лицом, на имя которого открыт специальный счет, и Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы сведений, подлежащих предоставлению в соответствии с частью 7 статьи 177 и статьей 183 Жилищного кодекса Российской Федерации, и иных сведений»
58. Постановление Правительства Москвы от 17.02.2015 N 65-ПП (ред. от 21.12.2016) «Об утверждении Порядка разработки и утверждения краткосрочного плана реализации в 2015, 2016 и 2017 годах региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015-2044 годы»
59. Постановление Правительства Москвы от 25.02.2016 N 57-ПП «Об утверждении Порядка реализации органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований в городе Москве отдельного полномочия города Москвы по участию в работе комиссий, осуществляющих открытие работ и приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах»
60.  Постановление Правительства Москвы от 26.04.2016 г. № 200-ПП «О порядке предоставления дополнительных мер социальной поддержки по оплате коммунальных услуг инвалидам, семьям, имеющим детей-инвалидов, гражданам, пострадавшим вследствие воздействия радиации»
61. Постановление Правительства Москвы от 27.02.2015 N 86-ПП (ред. от 12.04.2016) «Об утверждении размеров предельной стоимости работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, которые могут оплачиваться Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы»
62. Постановление Правительства Москвы от 27.10.2015 N 693-ПП «Об утверждении Порядка выплаты Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы или владельцем специального счета средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме собственникам помещений в многоквартирном доме и использования средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома»
63. Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 N 832-ПП (ред. от 25.12.2015) «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы» (вместе с «Порядком применения критериев очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы»)
64. Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 N 833-ПП (ред. от 20.12.2016) «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы» (вместе с «Перечнем работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт»)
65. Постановление Правительства Москвы от 9.08.2016 г. № 491-ПП «О мерах по реализации постановления Правительства Российской Федерации от 1 июля 2016 г. № 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»
66. Методические указания по организации и выполнению мониторинга технического состояния жилищного фонда г.Москвы на 2016-2020 гг. (пятый этап), утв. 18.12.2015 Государственной жилищной инспекции города Москвы
67. Приказ Департамента капитального ремонта города Москвы от 02.10.2015 г. № 07-02-81/5 «Об утверждении Положения о Комиссии по рассмотрению вопросов включения в краткосрочный план работ по капитальному ремонту инженерных систем и конструктивных элементов»
68. Приказ Департамента капитального ремонта города Москвы от 19.08.2016 № 07-02-80/6 «О выполнении Плана мероприятий по реализации на территории города Москвы Положения о привлечении специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капремонту общего имущества в многоквартирных домах, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июля 2016 г. № 615»
69. Распоряжение Департамента капитального ремонта г. Москвы от 22.06.2016 N 07-14-57/6 «Об утверждении Порядка установления факта достижения установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности эксплуатации фасадов многоквартирных домов»
70. Акимкин В.В. Организационно-экономический механизм управления многоквартирными домами в крупном городе» / диссертация … кандидата экономических наук: 08.00.05. — Москва, 2006. — 203с.
71.  Генцлер И.В. Финансирование капитального ремонта многоквартирных домов: проблема подходов// Имущественные отношения в РФ. – 2007. – №11. – 12с.
72. Генцлер И.В. Лыкова Т.Б. Профессиональное управление многоквартирными домами. Международный опыт// Законы России. Опыт, анализ, практика. –2008. – 24с.
73. Добров В.В. Правильный ремонт дома и квартиры: современные технологии и материалы.- М: РИПОЛ классик, 2008. – 373с.
74. Зотов В.Б. Система муниципального управления: учебник для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности «Государственное и муниципальное управление». /Под ред. В. Б. Зотова. — 5-е изд., испр. и доп. — Ростов-на-Дону: Феникс, 2010. — 717с.
75. Кирилловых А.А. Жилищное право в вопросах и ответах: учебно-практическое пособие: для студентов высших учебных заведений/А.А. Кирилловых. — М: Кн. мир, 2011. – 238с.
76. Крюков Р.В. Жилищное право: конспект лекций/ Р. В. Крюков. — М: А-Приор, 2010. — 144c.
77. Ланцов В.М., Шаймарданова А. Н.  Жилищно-коммунальное хозяйство: основы теории и критический анализ российского опыта – М.: Новое знание, 2008. – 504с.
78. Стрембелев С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые аспекты / С. В. Стрембелев. — М: Волтерс Клувер, 2010. — 21с.
79. Усманова Т.Х. Учетно-аналитическое обеспечение реформирования ЖКХ/ Т.Х. Усманова. — М: Финансы и статистика, 2008. – 396с.
80. Сиваева С.Б. Практика реформы жилищно-коммунального комплекса: Аналитический доклад/ Под ред. С.Б. Сиваева.–190с.
81. Капитальный ремонт многоквартирных домов [Электронный ресурс]. – 2016. – Режим доступа: http://fond.mos.ru
82. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015-2044 годы [Электронный ресурс]. – 2016. – Режим доступа: http://repair.mos.ru

---

Страница 1 2 3